Cuando un propietario calcula cuánto dinero puede obtener al vender su vivienda, es fácil tomar el precio de venta como referencia principal. Si el inmueble se vende por 150.000 euros, puede parecer que esa será la cantidad disponible para comprar otra propiedad, afrontar una inversión o reorganizar la economía familiar. Sin embargo, si todavía existe una hipoteca pendiente, las cuentas necesitan algunos pasos más.
Es perfectamente posible vender una vivienda con hipoteca pendiente en Novelda o el Medio Vinalopó. La cuestión no es únicamente saber cuánto puede valer la propiedad, sino conocer qué deuda queda por cancelar y qué otros conceptos afectarán al resultado final. El precio de compraventa es una cifra; el importe neto que obtiene el propietario es otra.
El primer número que necesitamos no está en el anuncio
Supongamos que una vivienda encuentra comprador por 150.000 euros. Para entender el resultado económico de la operación necesitamos conocer, entre otras cuestiones, el capital que todavía se adeuda a la entidad financiera.
No conviene hacer ese cálculo únicamente a partir de una estimación o del último recibo hipotecario. Para preparar la compraventa se debe disponer de información actualizada de la entidad sobre la deuda pendiente y las condiciones aplicables a su cancelación.
El Banco de España contempla la venta de un inmueble hipotecado y explica cómo puede coordinarse la liquidación de la deuda cuando el comprador no se subroga en el préstamo existente. Por tanto, no es necesario partir de la idea de que primero hay que terminar de pagar toda la hipoteca y después vender. La cancelación de la deuda puede organizarse dentro de la propia operación.
Esto permite empezar a responder a la pregunta realmente importante para el propietario: después de pagar lo que todavía debe, ¿qué margen económico deja la venta?
De los 150.000 euros hay que seguir haciendo cuentas
Utilizar 150.000 euros como ejemplo ayuda a comprender el razonamiento, pero no permite establecer una cantidad neta universal. Imaginemos dos propietarios que venden viviendas por exactamente ese precio. Uno puede tener muy poco capital hipotecario pendiente y otro mantener una deuda considerable. El resultado para ambos será completamente diferente.
Además de la hipoteca, habrá que contemplar los gastos que correspondan a la cancelación y a la propia operación, así como estudiar sus implicaciones fiscales. La situación tampoco será idéntica para una vivienda habitual adquirida hace años que para otro inmueble comprado en circunstancias distintas.
Por eso no sería riguroso aplicar automáticamente un porcentaje y afirmar que el propietario recibirá una determinada parte del precio. La fiscalidad y los costes deben analizarse según las circunstancias concretas y, cuando corresponda, con asesoramiento especializado.
Hacer estas cuentas antes de aceptar una oferta permite negociar sabiendo qué resultado económico estamos intentando conseguir.
Pagar la deuda no elimina por sí solo la hipoteca del Registro
Existe otra diferencia importante. Una cosa es cancelar económicamente el préstamo, es decir, pagar a la entidad lo que queda pendiente, y otra es realizar la cancelación registral de la hipoteca para que la carga deje de constar en el Registro de la Propiedad.
El Banco de España y el Colegio de Registradores diferencian ambos procesos. Una vez satisfecha la deuda, la cancelación registral requiere su correspondiente tramitación, que incluye la documentación bancaria, la intervención notarial y la presentación en el Registro.
Cuando la cancelación se produce al mismo tiempo que una compraventa, estos pasos deben estar coordinados con la firma. Si además el comprador necesita solicitar su propia hipoteca, entran en juego más participantes y plazos que conviene conocer con suficiente antelación.
La financiación pendiente no tiene por qué bloquear la venta, pero sí debe formar parte de su planificación desde el principio.
El dinero disponible puede determinar tu siguiente decisión
Para muchos propietarios, vender no es el objetivo final. La operación puede ser el paso previo para comprar una vivienda diferente, reducir deuda, cambiar de localidad o disponer de capital para otro proyecto. En esos casos, saber cuánto dinero quedará realmente disponible resulta todavía más importante.
Si el propietario calcula su próxima compra tomando como referencia únicamente los 150.000 euros del ejemplo, puede estar construyendo su presupuesto sobre una cantidad que no tendrá disponible. En cambio, relacionar precio previsto, capital pendiente, costes de la operación y situación fiscal permite trabajar con un escenario mucho más realista.
En Avance Asesores consideramos especialmente útil hacer este análisis antes de que aparezca un comprador. Así, la decisión sobre el precio y las ofertas puede relacionarse con el objetivo económico que existe detrás de la venta y no solamente con una cifra anunciada en el mercado.
Avance Asesores: vender sabiendo qué números hay detrás
Una vivienda con hipoteca pendiente reúne cuestiones inmobiliarias, financieras, documentales y fiscales que deben avanzar de forma coordinada. En Avance Asesores acompañamos a propietarios de Novelda y el Medio Vinalopó con una visión integral de la operación, ayudándoles a entender qué cifras y gestiones deben considerar antes de tomar decisiones.
Si estás pensando en vender y todavía pagas la hipoteca, podemos ayudarte a ordenar la operación y calcular un escenario realista según tu situación, recurriendo al asesoramiento específico que corresponda para aquellas cuestiones fiscales o jurídicas que lo requieran.
Porque saber por cuánto puedes vender es importante, pero saber qué cantidad puede quedar realmente disponible es lo que permite planificar el siguiente paso.